Le bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit servir à l'exploitation d'un fonds de commerce. En signant un bail commercial, le locataire et le propriétaire bénéficient automatiquement d'un ensemble de règles qu'on appelle le statut des baux commerciaux.
Le statut des baux commerciaux correspond à un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au contrat de bail commercial.
Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au au bout de 9 ans, le versement d'une en cas de non-renouvellement ou la tous les 3 ans ou en fonction d'une . renouvellement du bail indemnité d'éviction révision du loyer clause d'échelle mobile
Pour que le statut du bail commercial s'applique, les 4 conditions suivantes doivent être réunies :
Contrat de bail
Concernant un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
Exploitation d'un fonds de commerce dans le local
Le statut des baux commerciaux s'applique aux établissements d'enseignement, services communaux exploités en régie, aux entreprises publiques et et à certaines sociétés coopératives. aussi sous conditions Epic
Il est caractérisé par l'obligation pour le propriétaire de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial. En contrepartie, le locataire paie un loyer. Il s'agit d'un bail commercial.
Pour exploiter une activité commerciale ou artisanale, il est possible de conclure un contrat autre que le bail commercial. Ce peut être un ou un (ou bail de courte durée). contrat de location saisonnière bail dérogatoire
En principe, les professions libérales signent un . Lorsque le propriétaire et le locataire (qui est un professionnel libéral) sont d'accord, ils peuvent placer volontairement le bail professionnel sous le régime du bail commercial. bail professionnel
Le contrat de bail doit porter sur un « immeuble » ou un « local » qui est une construction immobilière présentant un caractère stable et permanent. Le locataire doit avoir l'assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le propriétaire (appelé également ) puisse le déplacer selon son bon vouloir. bailleur
La conclusion d' est possible uniquement si le local est à , c'est-à-dire affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle : un bail commercial usage commercial
L'activité se définit par l'accomplissement d'actes de commerce comme l'achat de biens pour les revendre. La vente de vêtements, de livres ou de produits alimentaires sont des . commerciale activités commerciales
L'activité est une activité professionnelle indépendante de production, de transformation de réparation ou de prestations de services. Les métiers de coiffeur, chocolatier ou boucher sont des . artisanale activités artisanales
L'activité se définit ici comme une activité de transformation de matières premières (par exemple, les métiers du bois, du papier, de l'électronique). industrielle
Un local d'habitation peut être loué à commerçant à condition d'être . Pour cela , il faut demander une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie de la commune du lieu où est situé le local. transformé en local commercial
Le statut des baux commerciaux s'applique si un fonds de commerce est exploité dans les lieux. Le fonds doit appartenir à un commerçant ou une entreprise immatriculée au ou au . RCS RNE
Le fonds de commerce est composé à la fois d' (matériel et outillage, marchandises) et (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle). éléments corporels d'éléments incorporels
L'existence d'une propre au fonds de commerce constitue l'élément fondamental. La clientèle est constituée par les personnes qui viennent se fournir chez le commerçant en raison de son habilité, de son savoir-faire et des produits ou marchandises qu'il vend. clientèle
Le locataire peut cependant choisir d'exploiter son fonds de commerce en . Dans ce cas, le locataire du bail garde le droit au renouvellement du bail commercial et le locataire-gérant n'en bénéficie pas. location-gérance
Le fonds doit être exploité de c'est-à-dire de façon réelle, régulière et conforme à la destination du bail. façon effective,
Pour bénéficier du, le fonds de commerce doit avoir été effectivement exploité au cours des 3 années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.
Le locataire doit être au ou au . Toutefois, cette condition est nécessaire pour obtenir le renouvellement du bail à l'échéance. immatriculé RCS RNE
L'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au RNE doit être effectuée par toutes les personnes qui exercent une . activité commerciale
L'inscription au RNE, secteur des métiers et de l'artisanat est obligatoire pour les personnes physiques ou les sociétés qui exercent une activité artisanale et qui n'emploient pas plus de 10 salariés.
Si plusieurs locataires exploitent le fonds de commerce, chacun d'eux doit être immatriculé au RCS ou au RNE.
Il n'y a pas de forme obligatoire pour la conclusion d'un bail commercial.
Le est possible. Il relève du statut des baux commerciaux et a une durée minimale de 9 ans. bail verbal
En pratique, le bail commercial établi apporte une preuve de l'existence du contrat et permet de définir clairement les obligations de chacune des parties. par écrit
Le bail écrit est établi soit sur un support soit sur un support . papier électronique
Le bail commercial est obligatoirement rédigé par un notaire (on parle d') dans les 2 cas suivants : acte authentique
La durée du bail dépasse 12 ans.
Le bail concerne un débit de boissons, c'est-à-dire un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste.
Mentions obligatoires
Lorsque le , il doit obligatoirement contenir certains éléments (c'est ce qu'on appelle ). bail commercial est écrit les dispositions impératives du statut des baux commerciaux
Il s'agit des mentions suivantes :
Droit au renouvellement du bail
Durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé
Possibilité de par le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité résolution anticipée du bail
Régime de la pour demander un changement d'activité en cours de bail déspécialisation
: soit triennale, soit en fonction d'une clause d'indexation Révision du loyer
Montant des charges, impôts et taxes
Réglementation sur le : le propriétaire doit verser au locataire des intérêts lorsque le dépôt de garantie dépasse 3 ou 6 mois de loyers dépôt de garantie
Modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire
Modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial
Modalités pour demander le renouvellement du bail
: le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail. Cession du bail
Redressement et liquidation judiciaire : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives
Liberté des parties
En dehors des clauses et mentions obligatoires, les parties sont libres. Elles peuvent par exemple s'entendre sur les éléments suivants :
Sous-location : le bailleur peut autoriser la sous-location
Fixation du loyer : les parties fixent ensemble le montant du loyer initial
Activité exercée dans les lieux (appelé la des lieux loués) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. Pour effectuer un changement d'activité en cours de bail, le locataire doit respecter la procédure de . Si cette procédure n'est pas respectée, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler bail sans verser au locataire une somme compensatoire. destination déspécialisation
Il existe un bail qui permet d'exercer toutes les activités dans les lieux loués. tous commerces
Le propriétaire (également appelé doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants : bailleur)
État des lieux
Annexe environnementale pour les surfaces ⩾ à 2000 m 2
Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014
Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir
). Ce document doit être annexé au bail commercial dater de moins de 6 mois État des risques naturels et technologiques (ERNT
Le n'est pas obligatoire mais il doit être tenu à jour et mis à disposition du locataire par le propriétaire des locaux. diagnostic technique amiante
L'état des lieux doit être annexé au contrat de bail. Il est lors de l'entrée dans les locaux. Un état des lieux devra également être rédigé lors de la restitution des locaux, lors de la cession du , de la cession ou de la dans le cadre d'une ou d'une succession obligatoirement établi droit au bail commercial transmission à titre gratuit du fonds de commerce donation
Il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial.
Il est rédigé par le propriétaire et le locataire (on parle d') ou par un tiers mandaté par eux. à l'amiable état des lieux contradictoire
Si les parties n'arrivent pas à s'entendre, un état des lieux est établi par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
La règle selon laquelle "le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives s'il n'y a pas d'état des lieux" ne s'applique pas au propriétaire qui a refusé d'établir un état des lieux.
pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution du local . si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession
Un bail commercial qui porte sur un local de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces doit comporter une annexe environnementale.
Une annexe environnementale (dite ) contient les informations suivantes fournies par le propriétaire : annexe verte
Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
Consommation annuelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
Quantité annuelle de déchets générée
Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.
Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Le est joint par le bailleur lors de la conclusion du bail commercial. DPE
C'est un document qui comporte les éléments suivants :
Quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée
Émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment
Information sur les conditions d'aération ou de ventilation.
L' concerne les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles. ERNT
Ce document doit être annexé au bail commercial et dater de moins de 6 mois.